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最新消息| 樓市的“糧倉”又滿了?房貸利率或繼續回落,無房者受益 | 2023-01-04 |
| 文章来源：由「百度新聞」平台非商業用途取用"https://baijiahao.baidu.com/s?id=1658228677382776486&wfr=spider&for=pc" 藍白觀樓市發布時間：02-1116:35財經達人，優質原創作者有人說，房地產是實體經濟，蓋房子要用到鋼筋、水泥、工程機械、交房后要用到建材五金、家具、家電。這話聽起來有道理，但有一點沒有考慮到：房地產，本質是靠資金驅動的高杠桿行業。上述其他行業，表面上都跟蓋房子有關，但這些行業并沒有像房企一樣，經營中采取預售制、銀行貸款、土地抵押，極度依賴融資。融資，就是房地產的“生命線”，也是樓市的“糧倉”，沒了銀行貸款，信托渠道，公司債等方式，房子肯定蓋不起來。但是，從2019年中至今，房企的這個“糧倉”儲備一直在下降，貸款不斷收緊，投向房地產的信托額度也持續減少，地產商發行公司債的票面利率越來越高，隨之而來的，是2019年開發商破產家數創出了歷史記錄，達到了525家。更何況，經歷了近期特殊事件的影響，一月份TOP100房企銷售額下降幅度達500多億元，10多個城市叫停了土拍，340億的土地收入也“不見蹤影”，遭遇“斷糧”的房地產，處境愈發艱難了。不過，10天內，高層第3次表態，預示著樓市的“糧倉”又要滿了。2月10日，據上海證券報報道，中國人民銀行副行長、外匯局局長潘功勝，銀保監會副主席周亮參加發布會，并就市場關注的金融市場、實體經濟，以及貨幣政策、監管政策將如何操作進行回應。發布會中，有一個重要表態，是這樣說的，內容如下。在回應中期借貸便利（MLF）利率及貸款市場報價利率（LPR）會否下調的問題時，潘功勝表示，金融市場、貨幣市場利率變化會影響LPR預期，現在市場預期下次MLF操作的中標利率和2月20日公布的LPR利率較大概率會下行。同時，金融市場、貨幣市場利率和預期的LPR利率，對商業銀行貸款定價具有很強的指導性和方向性。這段話該如何解讀？1，本月LPR下調是大概率事件。在去年10月份實行LPR報價機制后，與基準利率不同的是，LPR每個月都會變動，也就是說，只要LPR下降，就能起到降息、降低資金成本的效果。但是，從2019年11月、12月到今年1月份，連續3個月時間，LPR的報價都沒有下降，市場里的資金依然比較緊張。注意看此次央行的表態：“市場預期本月會下行”，雖然沒有說成“大白話”，但意思已經很明顯了，靜靜等待2月20號就好。2，房貸利率或會繼續回落。LPR降了，影響最大的是什麼？當然是房貸利率。最新的報價是1月20號的4.8%，按照規定，首套房利率不應該低于4.8%，二套房要加到60個基點以上。顯然，LPR越低，各個城市銀行所執行的房貸利率也就越低。數據顯示，2020年1月全國首套房貸款平均利率5.51%，環比下降1BP，為5年期LPR加點71BP；二套房貸款平均利率5.82%，環比下降2BP，為5年期LPR加點102BP。當月有20個城市首套房貸利率環比下調，其中4個一線城市悉數下降。注意，這是在LPR報價連續三個月沒有下降的情況下，20個城市出現了房貸利率環比下降，假如本月20號LPR報價如期下調，就意味著購房成本會進一步下降。之所以說是高層的第3次表態，是因為10天時間內，央行、銀保監會等多個部門都先后發聲，穩定樓市情緒。第一次是在2月1日，央行、財政部、銀保監會、證監會、外匯局等五部門聯合印發了通知，內容包括五部分，共30條措施，重點提出要加大貨幣信貸支持力度，保持流動性合理充裕。第二次是在2月3日，央行官網宣布，為維護特殊時期銀行體系流動性合理充裕和貨幣市場平穩運行，2020年2月3日，人民銀行將開展1.2萬億元公開市場逆回購操作投放資金，確保流動性充足供應，銀行體系整體流動性比去年同期多9000億元。這3次表態，雖然側重點不同，手段不一樣，既有政策方向性的引導，也有具體的資金面寬松措施，但對樓市來說，無異于“久旱逢甘霖”。尤其在當下這個階段，開發商的房子賣不出去，沒了銷售回款，就只能靠銀行貸款、降低利率“活下去”了。盡管房地產短期內可以“喘一口氣”了，未來依然有1.46萬億的“考驗”。根據平安證券研究所測算，2020年房企境內債券到期5902億元、海外發債到期2136億元、房地產信托到期6544億元，合計約1.46萬億元，較2019年實際到期值增長19.4%。這1.46萬億中，2月到期金額為672億，占全年比重為4.6%，3月到期金額環比增84.7%至1240億，且呈逐月上升趨勢，7月到期值達到峰值1490億。也就是說，對房地產行業來說，2-3月份的資金壓力最小，隨后逐步上升，到今年7月份，也就是5個月以后，債務會達到近1500億的峰值。要知道，境內+海外的債券到期額度達到了8000億的規模，這些錢是要用真金白銀來償還的。房地產信托的6500億資金，這些錢到期后，客戶們是要贖回的。對開發商來說，只要售樓部不開放，只要工地不開工，每一天都是煎熬，1.46萬億猶如一座大山一般，在樓市的頭上“懸著”。換個角度來說，高層對樓市的連續表態，恭喜無房者，是受益最大的群體。一方面，無房者的買房成本實實在在降低了。房企能否活下去，看的是融資這個“糧倉”，而對無房者來說，房貸利率就相當于“糧食”。一旦本月LPR報價下降，首套房利率極有可能出現三連降的局面，各城市加基點的幅度也會降低，剛需族買房的話可以省掉一筆利息。當然，對多套房投機客來說，依然是調控重點遏制的群體，購房成本會居高不下，這一點不要抱幻想。另一方面，降價的房源、打折的特價房、賣不出去的二手房會增多。即便地產商能夠獲得銀行貸款、公司債等資金“救濟”，也只是緩解短期壓力罷了，真正能紓解房地產燃眉之急的，是把房子賣出去，唯有銷售回款，才是解決問題的辦法。一旦未來樓市銷售恢復正常，各地售樓部再次開放時，大量積壓的新房、二手房，必然會以降價促銷的手段，來回籠房企的現金流。這對無房剛需者來說是一個“撿漏”的機會。不過，有一點需要明確：經歷了這次風波，人們應該明白，對一般家庭來說，房子1-2套夠住就好，假如收入有盈余，最好多存些現金，以備不時之需，在突發事件面前，多余的房子與鋼筋水泥沒有任何區別。 關鍵字標籤：二胎貸款 |
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